De anterieure overeenkomst: grenzen aan contractsvrijheid?

Kader en vraagstelling 1
1 Inleiding 1
2 Onderzoeksvragen en opzet preadvies 3
3 Algemeen juridisch kader 4
3.1 Doorkruisingsleer 4
3.2 Misbruik van bevoegdheid en a.b.b.b. 8
3.3 Gevolgen schending grenzen contractsvrijheid 11

Deel I Publiekrechtelijke medewerking en financiële afspraken, waaronder kostenverhaal
1 Algemene inleiding 17
2 De publiekrechtelijke medewerking 20
2.1 Inleiding 20
2.2 De totstandkoming van de anterieure overeenkomst 20
2.2.1 Besluitvorming door het college van burgemeester en wethouders 20
2.2.2 Goedkeuringsvoorbehoud college van burgemeester en wethouders 21
2.2.3 Goedkeuringsvoorbehoud gemeenteraad 26
2.2.4 Mandaat en (schijn van) volmachtverlening 28
2.2.5 Conclusies met betrekking tot de totstandkoming van de anterieure overeenkomst 29
2.3 De anterieure overeenkomst als bevoegdhedenovereenkomst 31
2.3.1 Karakter en reikwijdte 31
2.3.2 Inspanningsverplichting, publiekrechtelijke verantwoordelijkheid en exoneratie van aansprakelijkheid 33
2.3.3 Betekenis anterieure (bevoegdheden)overeenkomst in bestuursrechtelijke procedure 37
2.3.4 Inhoud bevoegdhedenovereenkomst: afspraken over functiewijziging 40
2.3.5 Inhoud bevoegdhedenovereenkomst: afspraken over vergunningverlening 41
2.3.6 Inhoud bevoegdhedenovereenkomst: afspraken over inzet grondbeleidsinstrumentarium 44
2.3.7 Conclusies met betrekking tot de anterieure overeenkomst als bevoegdhedenovereenkomst 45
2.4 Aanbevelingen met betrekking tot hoofdstuk 2 (de publiekrechtelijke medewerking) 47
3 De anterieure overeenkomst en het bouwplan 48
3.1 Inleiding 48
3.2 Gebruiks- en bebouwingsregels 49
3.3 Bouwtechnische regels 56
3.4 Regels over vergunningverlening 62
3.5 Aanbevelingen met betrekking tot hoofdstuk 3 (de anterieure overeenkomst en het bouwplan) 66
4 Kostenverhaal en (andere) financiële bijdragen 67
4.1 Inleiding 67
4.2 Hoofdlijnen kostenverhaalsregeling Omgevingswet 70
4.3 Aandachtspunten kostenverhaal anterieure fase 74
4.3.1 Voortzetting huidige praktijk 74
4.3.2 Samenloop privaat- en publiekrechtelijke regeling 76
4.3.3 Schaduwwerking kostensoortenlijst en PPT-criteria 78
4.3.4 Het bouwverbod (artikel 13.12 Ow) 81
4.3.5 De kennisgeving en de openbaarmaking van de inhoud van de anterieure overeenkomst 82
4.3.6 Posterieure overeenkomst 84
4.4 Financiële bijdragen 85
4.4.1 Financiële bijdragen in een anterieure overeenkomst (artikel 13.22 Ow) 85
4.4.2 Financiële bijdragen in een omgevingsplan (artikel 13.23 Ow) 86
4.5 Nadeelcompensatieverhaal 90
4.6 Financiële afspraken als voorwaarde voor publiekrechtelijke medewerking 91
4.6.1 Inleiding 91
4.6.2 Betaalplanologie 91
4.6.3 Uitzonderingen op het verbod op betaalplanologie 94
4.7 Modernisering van het grondbeleid 99
4.7.1 Inleiding 99
4.7.2 Forfaitair kostenverhaal en gebruikswaarde als inbrengwaarde 100
4.7.3 Planbatenheffing 101
4.8 Aanbevelingen met betrekking tot hoofdstuk 4 (Kostenverhaal en (andere) financiële bijdragen) 105

Deel II Realisatie van het bouwprogramma
A. Woningbouw gerelateerde afspraken 109
1 Inleiding 109
2 Publiekrechtelijk kader 110
2.1 Omgevingswet en Besluit kwaliteit leefomgeving 110
2.2 Huisvestingswet 2014 114
3 Europeesrechtelijk kader 117
3.1 EVRM 117
3.1.1 Algemeen juridisch kader 118
3.1.2 Toetsing woningbouw regulerende maatregelen door het EHRM 120
3.1.3 Woningbouw regulerende maatregelen en het EVRM in Nederlandse wetgeving 121
3.2 EU-Verdrag en Dienstenrichtlijn 122
3.3 Fundamentele vrijheden en de doorkruisingsleer 123
4 Toepassing doorkruisingsleerstuk op woningbouw gerelateerde afspraken 124
4.1 Woonruimteverdeling 125
4.2 Zelfbewoningsplicht en anti-speculatiebedingen 125
4.3 Woningbouwprogrammering 128
4.3.1 Vaststellen von-prijzen voor duurdere woningbouwcategorieën 129
4.3.2 Aandachtspunten bij het contracteren over woningbouwprogrammering 133
4.4 Overige aandachtspunten woningbouw gerelateerde afspraken 135
5 Wetsvoorstel versterking regie volkshuisvesting 138
5.1 Wetsvoorstel op hoofdlijnen 138
5.2 Relevantie voor anterieure overeenkomsten 139
5.3 Conclusie 141
6 Gevolgen schending grenzen contractsvrijheid 141
6.1 Woonruimteverdeling 141
6.2 Zelfbewoningsplicht 142
6.3 Woningbouwprogrammering 143
7 Conclusies en aanbevelingen 145
B. Overige onderwerpen 147
1 Inleiding 147
2 Realisatieplicht 147
3 Onvoorziene omstandigheden 150
4 Sancties 152
4.1 Boetebedingen 152
4.2 Wettelijke handelsrente 154
5 Gevolgen schending grenzen contractsvrijheid 155
5.1 Realisatieplicht 155
5.2 Boetebedingen 156
6 Conclusies en aanbevelingen 157

Deel III Aanbesteding en Didam
1 Algemene inleiding 161
2 Aanbestedingsrechtelijke aspecten anterieure overeenkomsten 163
2.1 Inleiding 163
2.2 Realisatie openbaar gebied (grondexploitatie) en vastgoedprogramma (opstalexploitatie) 164
2.2.1 Onderscheid tussen gronduitgifte en overheidsopdracht voor werken 164
2.2.2 Doorwerking aanbestedingsrecht in gebieds- en locatieontwikkeling 166
2.3 Onderhandelingsruimte beperkt? 169
3 Didam en anterieure overeenkomst 172
3.1 Inleiding 172
3.2 Kern van het Didam-arrest 176
3.2.1 Hoofdregel 177
3.2.2 Uitzondering: één serieuze gegadigde 183
3.3 Tussenconclusie 185
3.4 Toepassing in de praktijk 186
3.4.1 Verkoopprocedures 187
3.4.2 Uitzonderingen 191
3.5 Gevolgen schending 195
3.6 Advies AG aan Hoge Raad 198
4 Aanbevelingen aanbesteden en mededingingsruimte in gebiedsontwikkeling 201

Deel IV De noodzaak van specifieke staatssteunregelgeving voor de vastgoedsector
1 Inleiding 209
2 Wanneer is sprake van staatssteun? 212
2.1 Is sprake van een voordeel? 213
2.2 Marktconform voordeel 215
2.3 Selectief voordeel 223
2.4 Is sprake van een onderneming? 224
3 Wanneer is sprake van geoorloofde staatssteun? 224
3.1 DAEB steun 225
3.2 AGVV steun 226
3.3 Geoorloofd na goedkeuring van de Europese Commissie 226
4 Conclusies en aanbevelingen 227

Deel V Tot slot

Dankwoord 231