Nationale planologische beleidsvoering en het functioneren van vastgoedmarkten

Voorwoord v

1. Inleiding
1.1 Aanleiding 1
1.2 Vastgoedmarkten in Nederland 1960-2016 2
1.2.1 Woningmarkt 2
1.2.2 Kantorenmarkt 5
1.2.3 Markt voor winkelvastgoed 7
1.2.4 Markten voor bedrijfsruimten en bedrijventerreinen 8
1.2.5 Grondmarkt 9
1.2.6 Recente en actuele problemen van de verschillende vastgoeddeelmarkten 10
1.3 Ruimtelijke ordening in Nederland 1960-2016 11
1.3.1 Ruimtelijke ordening in wetgeving 11
1.3.2 Ruimtelijke ordening in beleid 13
1.4 Probleemstelling en onderzoeksaanpak 15
1.5 Onderzoeksvragen 18

2. Literatuuronderzoek naar gevolgen van planologische beleidsvoering voor het functioneren van vastgoedmarkten
2.1 Inleiding en verantwoording 21
2.2 Planologische beleidsvoering en schaarste-effecten 22
2.2.1 Schaarste-effecten in de woningmarkt. 22
2.2.2 Schaarste-effecten in markten voor commercieel vastgoed 27
2.2.3 Schaarste en beschikbare bouwgronden 30
2.2.4 Schaarste en vergunningverlening 33
2.2.5 Schaarste en belangenstrijd 35
2.2.6 Effecten van schaarste op businessmodellen van vastgoedondernemers 36
2.3 Verbindingen van planologische beleidsvoering en vastgoedmarkten 38
2.3.1 Welvaartseffecten van planologische beleidsvoering 38
2.3.2 Kenmerken van planningstelsels 42
2.4 De planningprofessie en vastgoedmarkten 44
2.5 Relevantie van de literatuurbevindingen voor Nederland 47
2.6 Conclusies - beantwoording van deelvraag 1 53

3. Vastgoedmarkten
3.1 Inleiding 57
3.2 Definiëring en segmentering van vastgoedmarkten 57
3.2.1 De woningmarkt 59

3.2.2 De kantorenmarkt 60
3.2.3 Bedrijfsruimtemarkt 62
3.2.4 Markt voor winkelvastgoed 62
3.3 Modellering van vastgoedmarkten 63
3.3.1 Neoklassieke modellering van de grondmarkt 64
3.3.2 Neoklassieke modellering van vastgoedmarkten: het kwadrantenmodel van DiPasquale en Wheaton 66
3.3.3 Neoklassieke modellering van vastgoedmarkten: het cyclische model van Barras 70
3.3.4 Welvaartseconomische modellering van vastgoedmarkten 72
3.3.5 Neo-institutionele modellering van vastgoedmarkten 74
3.4 Modellering van het proces van vastgoedinvesteringen 77
3.5 Beslissingen van vastgoedinvesteerders 83
3.6 Conclusies - beantwoording van deelvraag 2 85

4. Planologische beleidsvoering
4.1 Inleiding 87
4.2 Definiëren en modelleren van planologische beleidsvoering 87
4.3 Argumenten voor nationale planologische beleidsvoering 92
4.3.1 Welvaartseconomische argumenten - falend marktmechanisme 93
4.3.2 Neo-institutionele argumenten - onzekerheid, risico’s en transactiekosten 94
4.4 Het instrumentarium van (nationale) planologische beleidsvoering 95
4.5 Planningsystemen en planningculturen 97
4.6 Definiëring en modellering in het licht van de onderzoeksvraag 102
4.7 Conclusies - beantwoording van deelvraag 3 105

5. Nationale planologische beleidsvoering en het functioneren van vastgoedmarkten; model voor nadere analyse
5.1 Inleiding 107
5.2 Nadere uitwerking van het analysemodel 110
5.3 Analysemodel en leeswijzer 112

6. Het Nederlandse planningsysteem, 1960-2016
6.1 Inleiding 115
6.2 De aanloop naar zelfstandige ruimtelijke regelgeving 115
6.3 Wet op de Ruimtelijke Ordening 1965 (Kamerstukken 4233) 117
6.3.1 Aanleiding 117
6.3.2 Essentie 117
6.3.3 Parlementaire behandeling 120
6.4 Wet op de Ruimtelijke Ordening 1985 (Kamerstukken 14889) 122
6.4.1 Aanleiding 122
6.4.2 Essentie 124
6.4.3 Parlementaire behandeling 125
6.5 Het Nimby-wetje, 1993 (Kamerstukken 23015) 129

6.5.1 Aanleiding 129
6.5.2 Essentie 129
6.5.3 Parlementaire behandeling 130
6.6 Zelfstandige projectprocedure op gemeentelijk niveau, 1999 (Kamerstukken 25311) 131
6.6.1 Aanleiding 131
6.6.2 Essentie 131
6.6.3 Parlementaire discussie 133
6.7 Rijksprojectenprocedure, 2003 (Kamerstukken 27178) 134
6.7.1 Aanleiding 134
6.7.2 Essentie 135
6.7.3 Parlementaire discussie 136
6.8 Nieuwe regels omtrent de ruimtelijke ordening - Wet ruimtelijke ordening 2008 (Kamerstukken 28916) 136
6.8.1 Aanleiding 136
6.8.2 Essentie 138
6.8.3 Parlementaire discussie 140
6.9 Grondexploitatiewet, 2008 (Kamerstukken 30218) 141
6.9.1 Aanleiding 141
6.9.2 Essentie 142
6.9.3 Parlementaire discussie 143
6.10 Wet Algemene Bepalingen Omgevingsrecht (WABO), 2009 (Kamerstukken 30844) 143
6.10.1 Aanleiding 143
6.10.2 Essentie 144
6.10.3 Parlementaire discussie 145
6.11 Crisis- en Herstelwet, 2010 (Kamerstukken 32127) 146
6.11.1 Aanleiding 146
6.11.2 Essentie 146
6.11.3 Parlementaire discussie 147
6.12 Permanent maken van de Crisis- en Herstelwet (Kamerstukken 33125) 148
6.12.1 Aanleiding 148
6.12.2 Essentie 149
6.12.3 Parlementaire behandeling 149
6.13 Omgevingswet 2016 (Kamerstukken 33962) 150
6.13.1 Aanleiding 150
6.13.2 Essentie 151
6.14 Conclusies - beantwoording van deelvraag 4 153

7. Nationale planologische beleidsvoering in Nederland, 1960-2016
7.1 Inleiding 157
7.2 Nota inzake de ruimtelijke ordening in Nederland (Kamerstukken 4233) 158

7.2.1 Aanleiding 158
7.2.2 Essentie 162
7.2.3 Samenvattend beeld van nationale planologische beleidsvoering rondom de (Eerste) Nota 166
7.3 Tweede Nota over de ruimtelijke ordening van Nederland (Kamerstukken 8803) 168
7.3.1 Aanleiding 168
7.3.2 Essentie 169
7.3.3 Samenvattend beeld van nationale planologische beleidsvoering rondom de Tweede Nota 175
7.4 Derde Nota; Oriënteringsnota en Verstedelijkingsnota (Kamerstukken 12757 en 23754) 176
7.4.1 Aanleiding 176
7.4.2 Essentie 180
7.4.3 Samenvattend beeld van nationale planologische beleidsvoering rondom de Derde Nota 189
7.5 Vierde Nota over de ruimtelijke ordening Extra (Kamerstukken 21879) 190
7.5.1 Aanleiding 190
7.5.2 Essentie 194
7.5.3 Relevante ontwikkelingen 202
7.5.4 Samenvattend beeld van nationale planologische beleidsvoering rondom de Vinex 206
7.6 Nota Ruimte (Kamerstukken 29435) 208
7.6.1 Aanleiding 208
7.6.2 Essentie 216
7.6.3 Samenvattend beeld van nationale planologische beleidsvoering rondom de Nota Ruimte 222
7.7 Structuurschema Infrastructuur en Ruimte (Kamerstukken 32660) 223
7.7.1 Aanleiding 223
7.7.2 Essentie 223
7.7.3 Relevante ontwikkelingen 227
7.7.4 Typering van nationale planologische beleidsvoering ten tijde van de SVIR 228
7.8 Conclusies - beantwoording van deelvraag 5 229

8. Nationale planologische beleidsvoering en kantorenmarkt en markt voor winkelvastgoed
8.1 Inleiding 237
8.2 Nationale planologische beleidsvoering met betrekking tot de kantorenmarkt 237
8.2.1 Periode 1960-1990 238
8.2.2 Periode 1990-2016 247
8.3 Nationale planologische beleidsvoering met betrekking tot de markt voor winkelvastgoed 256

8.3.1 Periode tot 1973 257
8.3.2 Periode 1973-2006 261
8.3.3 Periode vanaf 2006 265
8.4 Conclusies - beantwoording van deelvraag 6 266

9. Markstructuren, marktdynamiek, marktuitkomsten in de kantorenmarkt en de markt voor winkelvastgoed
9.1 Inleiding 269
9.2 De Nederlandse kantorenmarkt 1960-2016 269
9.2.1 Actoren op de kantorenmarkt 270
9.2.2 Transparantie en prijsinformatie 274
9.2.3 Externe factoren 276
9.2.4 Marktuitkomsten kantorenmarkt 283
9.3 De markt voor winkelvastgoed 1960-2016 288
9.3.1 Actoren, rollen en belangen 288
9.3.2 Transparantie en prijsmechanisme 288
9.3.3 Externe factoren 289
9.3.4 Marktuitkomsten 290
9.4 Conclusies - beantwoording van deelvraag 7 295

10. Nationale planologische beleidsvoering en het functioneren van de kantorenmarkt en de markt voor winkelvastgoed
10.1 Inleiding 299
10.2 Kenmerken van beide vastgoeddeelmarkten als verklaring 299
10.3 Nationale planologische beleidsvoering als verklaring 303
10.4 Kenmerken van het planningsysteem en de planningcultuur als verklaring 306
10.5 Aanbevelingen voor toekomstige nationale planologische beleidsvoering 313

Samenvatting 317
Summary 329
Lijst van aangehaalde literatuur 341
Curriculum Vitae 357