Vuistregels voor beheer, onderhoud en renovatie

Voorwoord

1 Inleiding 17
1.1 Doel van deze uitgave 17
1.2 Nut en noodzaak van onderhoud 17
1.3 Doelgroep van deze uitgave 18
1.4 Definitie onderhoud 19
1.5 Definitie kostenindicatoren 20
1.6 Plaatsbepaling kostenindicatoren in de nazorgfase 21
1.7 Rubricering kostenindicatoren 21
1.8 Opzet van deze uitgave 22

2 Aandachtspunten voor installatiebedrijven 25
2.1 Aandacht hebben voor opdrachtgevers bij uitvoering van onderhoud 25
2.2 Verbeteren Imago onderhoudsbranche 28
2.3 Onderkennen belang van renovatie en onderhoud 29
2.4 Denken in toegevoegde waarde 29
2.5 Uitbreiden onderhoudscontracten met energiebeheer 30
2.6 Inzetten quick scan als standaard onderdeel van preventief onderhoud 32
2.7 Inzetten expertise bij ontwerpen installatie-concepten 32
2.8 Zorgen voor goed opgeleid personeel 33
2.9 Naleven gedragsregels van opdrachtgevers 34
2.10 Slimmer en doelmatiger inzetten van medewerkers 35
2.11 Werken aan voorspelbaar onderhoud 37

3 Onderhoudsbeleid van gebruiker/eigenaar 38
3.1 Onderhoudsbeleid is onderdeel van huisvestingsbeleid 38
3.2 Onderhoud gebouw heeft consequenties voor onderhoud installaties 39
3.3 Vastleggen beleidsuitgangspunten op drie niveaus 40
3.3.1 Strategisch niveau 40
3.3.2 Tactisch niveau 41
3.3.3 Operationeel niveau 41
3.4 Uitwerking beleid in onderhoudsplan 41

4 Onderhoudsbegrippen 42
4.1 Preventief onderhoud 42
4.1.1 Inspecties 43
4.1.2 Periodiek of dagelijks onderhoud 43
4.1.3 Klein of verbruiksmateriaal 44
4.1.4 Wisselonderdelen 44 
4.1.5 Risico-onderdelen 45
4.1.6 Toestandsafhankelijk onderhoud 45
4.1.7 Gebruiksafhankelijk onderhoud 45
4.1.8 Groot onderhoud/revisie 45
4.1.9 Vervangingsonderhoud 46
4.2 Storingsonderhoud 46
4.3 Achterstallig onderhoud 46
4.4 Technisch onderhoud 47
4.5 Hergroeperingen en renovaties 47
4.5.1 Verbouwingen 47
4.5.2 Uitbreidingen 48
4.5.3 Functionele aanpassingen 48
4.5.4 Ingrijpende wijzigingen 48
4.6 Systemen voor onderhoud en beheer 49
4.6.1 Onderhoud Informatie Systeem 49
4.6.2 Onderhoud Beheer Systeem 49

5 Coderingen 50
5.1 Opbouw NL-SfB Classificatiesysteem 50
5.2 Codering elementen 51
5.3 Codering locaties 52
5.4 Codering onderhoudsactiviteiten 53
5.5 Codering gebruikswijze installaties 54
5.6 Toepasbaarheid coderingen 55
5.7 Gebruikte coderingen 56
5.8 Voorbeeld toepassing coderingen in onderhoudsplan 58

6 Afschrijvingspercentages 60
6.1 Complete samengestelde installaties 60
6.2 Werktuigbouwkundige installaties 61
6.3 Elektrotechnische installaties 68
6.4 Communicatie- en beveiligingsinstallaties 72
6.5 Transportinstallaties 72
6.6 Vaste inrichting 72
6.7 Terreininstallaties 74

7 Onderhoudsactiviteiten en -intervallen 75
7.1 Werktuigbouwkundige installaties 76
7.2 Elektrotechnische installaties 106
7.3 Communicatie- en beveiligingsinstallaties 112
7.4 Transportinstallaties 115
7.5 Vaste inrichting 118
7.6 Terreininstallaties 123

8 Kostenindicatoren preventief onderhoud 125
8.1 Calculatiewaarden verschillende soorten onderhoud 126
8.2 Werktuigbouwkundige installaties 135
8.3 Elektrotechnische installaties 141
8.4 Communicatie- en beveiligingsinstallaties 143
8.5 Transportinstallaties 144
8.6 Vaste inrichting 144
8.7 Terreininstallaties 145

9 Kostenindicatoren en energiebesparing bij renovatie 146
9.1 Vervangen werktuigbouwkundige installaties 146
9.2 Aanbrengen energiebesparende elektrotechnische voorzieningen 150
9.3 Installeren warmte-/koude-opslagsystemen 150

10 Historische gegevens energieverbruik gebouwcategorieën 153
10.1 Woningen 153
10.2 Kantoorgebouwen 156
10.3 Onderwijsgebouwen 157
10.4 Verpleeghuizen 158
10.5 Ziekenhuizen 159

11 Verbruikskosten op elementniveau 161
11.1 Luchtfilters in luchtbehandelingskasten 161
11.2 Wateronthardinginstallaties 162
11.3 Lampen 163

12 Bepalen terugverdientijd bij vervanging apparatuur 164
12.1 Eenvoudige Terugverdientijd methode 165
12.2 Actuele Waarde methode 167
12.3 Integrale afweging bij systeemkeuze 172
12.4 Rekenvoorbeelden 172
12.5 Overwegingen bij renovatie verlichtingsinstallaties 180

13 Levensduurkosten 182
13.1 Definitie levensduurkosten 182
13.2 Opbouw levensduurkosten 182
13.2.1 Investeringskosten 183
13.2.2 Instandhoudingskosten 183 
13.3 Aspecten die de levensduurkosten beïnvloeden 185
13.4 Inventariseren systeemeisen bij renovatieplannen 186
13.5 Stappenplan voor keuze installatie met optimale levensduurkosten 187
13.6 Rekenvoorbeelden 187

14 Inspectie en opstellen conditierapport 192
14.1 Omvang en intensiteit van een gebrek 193
14.2 Conditiescores van elementen 194
14.3 Interpretatie van conditiemetingen en de inspecties 194
14.4 Inspectie of conditiemeting in relatie tot het onderhoudsbudget 197

15 Stappen bij opstellen onderhoudsplan 198
15.1 Stap 1. Inventariseren onderhoudsgevoelige elementen 198
15.2 Stap 2. Classificeren en ordenen onderhoudsgevoelige elementen 202
15.3 Stap 3. Bepalen onderhoudsbehoefte 202
15.4 Stap 4. Maken definitieve planning voor uitvoering onderhoud 203
15.5 Stap 5. Opstellen Meerjaren Onderhoud UitvoeringsPlan (©MOUP) 203

16 Uitbesteden van onderhoud 205
16.1 Voor- en nadelen van uitbesteding 205
16.2 Overwegingen bij keuze installatiebedrijf 207
16.3 Aanbestedingsprocedures 208
16.3.1 Openbare procedure 209
16.3.2 Niet openbare procedure, aanbesteding met voorafgaande selectie 209
16.3.3 Onderhandelingsprocedure met of zonder bekendmaking vooraf 210
16.3.4 Concurrentiegerichte dialoog 210
16.3.5 Onderhandse procedure 210
16.4 Selectieprocedure 211
16.4.1 Stap 1. Maken long list/verzamelen potentiële kandidaten 212
16.4.2 Stap 2. Opstellen selectiecriteria 212
16.4.3 Stap 3. Beoordelen bedrijven op grond van selectiecriteria 213
16.4.4 Stap 4. Vaststellen short list 213
16.5 Aandachtspunten bij opstellen onderhoudscontract 213
16.5.1 Te kiezen contractvorm 214
16.5.2 In contract op te nemen onderdelen 215

Bijlage 217